Budowa domu jednorodzinnego w 2014 roku

Marek Wielgo
02.10.2013 12:59
Budowa domu

Budowa domu (Fot. Rafał Mielnik/ Agencja Gazeta)

Jeśli chcesz zacząć budowę wiosną, pomyśl, czy nie odłożyć do przyszłego roku związanych z tym formalności. Jest szansa, że nie będzie to czas stracony. I nie stracisz części pieniędzy, które wydasz na materiały budowlane
Zacznijmy od pieniędzy, bo stawką jest ponad 34 tys. zł, które można odzyskać w ramach tzw. zwrotu VAT.

Od przyszłego roku ten rodzaj preferencji podatkowej najpewniej zostanie mocno ograniczony. Tak więc, jeśli twój dom ma mieć ponad 100 m kw. (a jeśli masz co najmniej troje dzieci - ponad 110 m kw.), postaraj się jak najszybciej uzyskać pozwolenie na budowę i ją zacznij, przynajmniej formalnie. Ten pośpiech wynika z tego, że aby odzyskać część wydatków na materiały budowlane, musisz je kupić do końca grudnia. Ba, dopilnuj, by sprzedawca w tym terminie wystawił ci fakturę. Data odbioru materiałów będzie już w tym momencie sprawą drugorzędną. Możesz się umówić, że odbierzesz je np. wiosną.

Uwaga! Fiskus zwróci ci różnicę między stawką 23 i 8 proc. VAT, ale tylko za te materiały, które po 1 maja 2004 r. zostały obłożone wyższą stawką tego podatku. Chodzi m.in. o okna, drzwi, tapety, cegły, dachówki, cement, wapno, gips, wełnę mineralną, płytki ceramiczne (cały wykaz jest na stronie internetowej resortu transportu). Zwrot VAT nie obejmuje natomiast m.in. farb, lakierów, gwoździ, wkrętów, kołków rozporowych.

Wykaz materiałów objętych zwrotem VAT znajdziesz np. na stronie internetowej Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej www.transport.gov.pl.

Zwrot VAT dla młodych...

A komu opłaca się wstrzymać ze złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę? Jeśli nie ukończysz w przyszłym roku 36 lat, nie masz mieszkania lub domu, a powierzchnia tego, który zamierzasz zbudować, nie przekroczy 100 m kw. (jeśli masz co najmniej trójkę dzieci - nie przekroczy 110 m kw.), najprawdopodobniej będziesz mógł przez kolejnych pięć lat odzyskać zwrot części wydatków na materiały budowlane. Taką możliwość przewiduje uchwalona przez Sejm w ubiegłym tygodniu Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych.

Uwaga! Jeśli działka, na której będziesz budował dom, nie jest objęta gminnym planem zagospodarowania przestrzennego, najbliższe miesiące postaraj się wykorzystać na załatwienie formalności związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Dlaczego akurat tych formalności? Wyjaśnimy ci to w dalszej części informatora.

I jeszcze jedno. Jeśli nie spełniasz, któregoś z wyżej wymienionych kryteriów nowej ustawy, a nie uda ci się uzyskać w tym roku pozwolenia na budowę, nie załapiesz się na zwrot VAT. Będziesz mógł jednak zaoszczędzić na tym podatku w inny sposób (dotyczy on także tych, którzy zaczną budowę, ale nie zdołają do końca roku zaopatrzyć się we wszystkie materiały budowlane). Otóż możesz zlecić roboty firmie będącej płatnikiem VAT, która wystawi jedną fakturę z 8-proc. stawką, obejmującą zarówno usługę, jak i materiały.

Dodajmy, że zgodnie z definicją budownictwa społecznego preferencyjną stawką objęte są domy o powierzchni do 300 m kw. (jeśli dom ma być większy, od "nadmetrażu" zapłacisz 23-proc. VAT).

... i ekodopłata z NFOŚiGW

Jeśli do tej pory nie zdecydowałeś się na projekt domu, rozważ nie tylko kwestię jego powierzchni (maksymalnie 100-110 m kw.), by ewentualnie móc skorzystać ze zwrotu VAT. Możesz też uzyskać kolejne 30-50 tys. zł, jeśli twój dom spełni kryteria energooszczędności w programie Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW). Wyższą dopłatę przyznaje on tym, którzy zbudują dom pasywny (zapotrzebowanie na energię potrzebną do ogrzania takiego domu nie może przekroczyć 15 kWh na m kw. rocznie), zaś niższą - na dom energooszczędny (do 40 kWh na m kw. rocznie).

Uwaga! Od kwoty dopłaty trzeba zapłacić podatek dochodowy. Ponadto lekko licząc kilka tysięcy złotych mogą pochłonąć same procedury. Inwestor musi bowiem sfinansować bankowych audytorów (ich listę można znaleźć na stronie internetowej Związku Banków Polskich), którzy sprawdzą, czy projekt, a następnie gotowy dom spełnia wymogi programu. Jednak mimo tych utrudnień formalnych i kosztów warto starać się o dopłatę. Chociażby po to, by zyskać pewność, że dom nie jest energooszczędny tylko na papierze. W przypadku domu pasywnego koszty ogrzewania to 200-300 zł rocznie.

Szczegóły dotyczące tego programu znajdziesz na stronie NFOŚiGW www.nfosigw.gov.pl.

Formalności mniej czasochłonne

Wspomnieliśmy, że najpewniej nie stracisz czasu, odkładając do przyszłego roku formalność związaną z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Ale też, że do tego czasu powinieneś postarać się o decyzję o warunkach zabudowy, jeśli twojej działki nie obejmuje gminny plan zagospodarowania przestrzennego.

Otóż jest szansa, że od nowego roku wejdzie w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która bardzo ułatwi życie inwestorom. Jej założenia rząd przyjął w lipcu, a obecnie Rządowe Centrum Legislacyjne opracowuje projekt. W Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej liczą, że już w przyszłym miesiącu rząd skieruje go do Sejmu.

Resort zapewnia, że procedury administracyjne będą o wiele mniej czasochłonne niż obecnie (patrz tabela). Potwierdza to analiza 440 spraw dotyczących domów jednorodzinnych (jedna trzecia z nich w dużych miastach). Okazuje się, że od wpłynięcia wniosku o pozwolenia na budowę do wydania stosownej zgody mija przeciętnie 37 dni. To średnia dla całej Polski. Jednak w dużych miastach inwestor czeka na pozwolenie na budowę średnio 61 dni. Potem musi minąć kolejnych 20 dni (25 w dużych miastach), by stało się ono ostateczne. Zatem łącznie załatwienie tej formalności pochłania średnio 57 dni (86 dni w dużych miastach).

Uwaga! Trwa to znacznie krócej (średnio trzy tygodnie), jeśli inwestor złoży kompletny i prawidłowo wypełniony wniosek. Problem w tym, że w wielu przypadkach urzędnicy wzywają do uzupełnienia braków formalnych lub dostarczenia różnego rodzaju informacji, opinii, czy uzgodnień, a to wydłuża postępowanie.

Zmiany w Prawie budowlanym spowodują, że procedury poprzedzające rozpoczęcie robót pochłoną nie więcej niż 30 dni. Jak to możliwe?

Zgłoszenie zamiast pozwolenia

Przede wszystkim rząd chce znieść wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych (a także niewielkich budynków gospodarczych i garaży), których "obszar oddziaływania zamyka się w granicach działki", czyli innymi słowy, że dom nie jest uciążliwy dla sąsiadów, np. nie stanie zbyt blisko granicy sąsiedniej działki. W tym przypadku wystarczyłoby zgłosić starostwu planowaną budowę. Do zgłoszenia musiałby być dołączony projekt budowlany. Urząd miałby 30 dni na sprzeciw lub decyzję, że w tym przypadku konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Natomiast gdyby w tym czasie urzędnicy nie zareagowali, oznaczałoby to milczącą zgodę na rozpoczęcie budowy.

Uwaga! Inwestor mógłby też - tak na wszelki wypadek - zażądać zaświadczenia o braku sprzeciwu wobec jego zgłoszenia.

Czytaj także: Wkrótce budowa domu bez pozwolenia

Pytanie, kto ma decydować o obszarze oddziaływania, a w konsekwencji o uznaniu posiadaczy sąsiednich nieruchomości za stronę w postępowaniu? Obecnie decydują o tym urzędnicy wydający pozwolenia na budowę. Mimo że kierują się oni określonymi przepisami, dość często dochodzi do sporów. Sąsiedzi, których starostwo nie poinformowało o planowanej budowie, żądają bowiem dopuszczenia ich w charakterze strony, albo wręcz kwestionują wydane pozwolenie na budowę w postępowaniu odwoławczym. Zaś jeśli decyzja jest ostateczna, wnoszą o wznowienie procedur.

Zgodnie z przyjętymi przez rząd założeniami ustawy, to, czy "obszar oddziaływania zamyka się w granicach działki", będzie oceniał w pierwszej kolejności projektant domu na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego lub - jeśli takowego nie ma - decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli projektant uzna, że projektowany dom w żaden sposób nie oddziałuje na sąsiednie działki, mógłbyś jedynie zgłosić starostwu budowę domu.

Interes sąsiadów pod ochroną

Nie oznacza to, że sąsiedzi takiego inwestora nie będą mieli nic do powiedzenia. Prawo budowlane zobowiąże go do poinformowania ich o planowanej budowie. Inwestor miałby do wyboru dwie możliwości: postawienie na działce tablicy z danymi na temat budowy (do zgłoszenia musiałby dołączyć stosowne oświadczenie), albo doręczenie informacji sąsiadom do rąk własnych (do zgłoszenia musiałby dołączyć dowód tego, że spełnił ten obowiązek). Ponadto w każdym przypadku starostwo powiatowe umieści w ciągu trzech dni od wpłynięcia zgłoszenia budowy informację o niej w internecie - na stronach Biuletynu Informacji Publicznej (BIP).

Uwaga! Projekt domu jest traktowany jako informacja publiczna. Starosta musi go więc udostępnić zainteresowanym sąsiadom. Tę zasadę potwierdził na początku sierpnia - po raz kolejny zresztą - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie (sygn. akt II SAB/Kr 97/13). Stanowisko sądów administracyjnych zaliczające projekt budowlany do informacji publicznej jest obecnie ugruntowane i potwierdzone w licznych orzeczeniach: wyroki NSA z 18 września 2008 r. (sygn. akt I OSK 315/08) i z 6 marca 2013 r. (I OSK 3073/12), a także wyroki WSA w Poznaniu z 29 listopada 2007 r. (IV SA/Po 656/07), WSA w Rzeszowie z 17 stycznia 2013 r. (II SAB/Rz 48/12), WSA w Gorzowie Wlkp. z 21 listopada 2012 r. (II SAB/Go 41/12), WSA w Olsztynie z 11 czerwca 2013 r. (II SA/Ol 319/13) oraz WSA w Krakowie z 8 stycznia 2013 r. (II SA/Kr 1393/12).

Dodajmy, że wszystkie powołane orzeczenia są dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń i Informacji o Sprawach (orzeczenia.nsa.gov.pl).

Co wolno sąsiadom?

Załóżmy, że któryś z sąsiadów uzna, że projektowana budowa narusza jego interes prawny (np. nie byłyby zachowane odpowiednie odległości między budynkami). Wówczas w ciągu 14 dni od publikacji w BIP informacji o zgłoszeniu budowy, osoba ta mogłaby złożyć w starostwie pisemny wniosek w tej sprawie. Również w terminie 14 dni urzędnicy musieliby udzielić odpowiedzi. W grę wchodziłyby dwa rozstrzygnięcia: (uznanie racji sąsiada, co oznaczałoby, że inwestor musiałby wystąpić o pozwolenie na budowę; (uznanie, że interes prawny sąsiada nie został naruszony, a wówczas ten mógłby zaskarżyć tę decyzję do sądu administracyjnego.

Uwaga! Gdyby ów sąsiad wygrał w sądzie, jego orzeczenie mogłoby być podstawą do wstrzymania robót budowlanych na czas przeprowadzenia "procesu naprawczego".

Ministerstwo podkreśla, że zniesienie pozwoleń na budowę nie grozi zalewem samowoli budowlanych. Projekt domu musi uwzględniać wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Niezgodność zgłoszenia budowy domu z ustaleniami planu miejscowego lub wytycznymi decyzji o warunkach zabudowy będzie podstawą do sprzeciwu wobec takiej inwestycji.

Bez zbędnych formalności

Uproszczone mają być formalności dotyczące projektu. Nie trzeba będzie do niego dołączać oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia domu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych. Nie będzie też potrzebne oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną (z wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich, dla których takie uzgodnienia nadal będą wymagane).

To nie wszystko. Nawet jeśli okaże się, że konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, inwestor zyska na czasie, bo nie będzie musiał zawiadamiać nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, a następnie czekać tydzień, aby móc zacząć działać.

Zmieni się też wzór wniosku o pozwolenie na budowę. Wypełnienia będzie trochę więcej, ale inwestor od razu będzie wiedział, czego mu brakuje. Co ważne, na wezwanie inwestora do uzupełnienia braków formalnych we wniosku lub do uzupełnienia zgłoszenia budowlanego urzędnicy będą mieli tylko 14 dni.

Zobacz więcej na temat:

Zobacz także
Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Najczęściej czytane